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謙牧學堂》走過十年都市更新事業,冠霖團隊的交流研習平台

這幾年往返日本,安排參訪見學許多建築家的作品,除了關注地方創生的議題外,我們也特別走訪東京內幾個都市更新的案例。每次回程時,飛機在空中緩速地準備降落松山機場,我們從機艙裡望見的,就是臺北盆地裡大量的老舊建築。而每回選舉前或地震後,「都市更新」這個議題就成為博新聞版面的題材,但這麼多年過去了,都市的面貌幾乎沒有什麼改變,我們不禁想問,究竟台灣的都市更新進程,遭遇到哪些問題和困難!?

此次我們特地前來拜訪林育全總經理,他除了是「冠霖都市更新事業」的創辦人,同時也擔任「臺北市都市更新整合發展協會」副理事長,這些年參與並推動多項都市更新的專案,成立「謙牧學堂」並和日本老屋重建體系的實務界有多次交流,從他多年參與都市更新的實務工作中,或許能提供我們一些解答。

▲我們與關注建物再生議題的緁能國際團隊,特地前來拜訪「冠霖都市更新事業」創辦人林育全總經理(右)。

投入都市更新領域的創業選擇

林育全說,自己從專科畢業後就一直待在建設公司體系裡工作,從土地開發、設計規劃、建築營造到商品銷售和客服,已經很習慣一條龍型態的服務。當初建設公司因緣際會標下了一筆國有土地,是塊土地上有許多違章建築的「公劃地區」,在當年只有《台北市都市更新自治條例》的時代,許多業務執行都面臨困難,但也因為感受到地方單行法規的不嚴謹,讓他對都市更新這個領域特別感興趣,隨後隔年1998年《都市更新條例》發佈實施,讓他決定充實自己,於是到政大地政系讀研究所,鑽研相關的專業知識。

「建構整合代理機制推動民間參與都市更新事業之研究」是林育全的研究所論文題目,他的研究是希望建構出「整合代理機制」,以促進民間參與都市更新事業的推動,而這個主題後來也成為他創業的契機,在2007年創辦「冠霖都市更新事業」,專注從都市更新的規劃案做起,成為現階段能完整提供一條龍服務的企業。

▲建設公司背景出身的林育全,在人生接近四十歲之際,決定投入都市更新事業領域,成為同時理解法體系與實務的專家工作者。

林育全說,「一般傳統的改建,只要地主幾個人和建設公司談好,就能啟動項目重蓋住宅。但都市更新是因為政府給予地主容積獎勵以及稅賦減免等優惠,具有權利與義務必須均等的對價關係,因此必續具備一定的條件才能執行,例如面積必須多大,必須整合到多大的範圍,規劃必須具備外部的公益性。這和傳統改建很不一樣,不是只要理解建築法規就好。」因此都更前一般規劃公司必須先從傳統的「圈地」開始,尋求符合都更條件最小最適規模的土地範圍,並依照相關法規去擬出一份計劃案,然後為建設公司或政府部門等實施者將計畫提交送審。

都市更新業者的角色

以建造房屋來比喻,都市更新的流程就好比是鋼骨結構的建築工程,結構都是事先預鑄的,工作都由團隊在先前準備。都更前整個專業團隊就已經到位,包括理解都更法令的規劃者、熟悉建管法令的建築師、負責租稅體系的會計師,以及過程中必須參與的地政士、估價師和地籍測量師等,都跑在前頭等待,這與傳統改建完全不同,地主所獲得的對待也更是公開透明。

過去林育全在政大念研究所時,曾經做過一次案例分析,結果發現都市更新的地主們幾乎不可能花錢自主組更新會。對於學生們主動進行都更的探訪分析時,地主們想瞭解的並不是都市更新的流程或議題,而是很實際的討論「蓋房子我自己要不要出錢?」、「目前擁有的坪數未來可以換得幾坪?」、「可以有多少搬家費?」等傳統的改建案問題,至於都更因為容積獎勵以及稅賦減免等優惠,以及所需創造的外部公益性等議題,地主幾乎也都認為與他們無關。

▲除了接受建設公司委託執行都市更新的規劃提案外,冠霖團隊同時也為建設公司做專案管理工作。

▲福匯建設的「福匯常住」項目,就是冠霖團隊所承接的專案管理服務。

因為這樣的經驗,加上他們並沒有任何提案權,林育全最終認為都市更新這條路,只有建設公司參與才有成功的機會,因此在創業初就已決定公司的主要業務,就是接受建設公司委託提出規劃案。

林育全表示,一般的規劃公司多是從事因應法規的準備程序,把材料提交給政府進行審查,比較偏文書部份的工作,但是他們因為是建設公司背景出身,更能整合出地主端的需求和問題,並且和規劃書相結合,過去這部份的實戰經驗成為他們團隊的核心專長。

市場熱度的分水嶺

在當年都市更新議題非常熱的時候,林育全他們所參與的「台北市都市更新學會」也承接了政府許多說明會的委辦工作,尤其是郝龍斌市長推出「一坪換一坪」政策時,台北市都市更新處舉辦了非常多場說明會,在最巔峰時曾經一年辦了三百多場,公聽會一個月則約有二十場,他們的工作幾乎都在承辦外部會議中度過。

然而文林苑的事件發生過後,市場熱度急轉直下,建商公司也開始體會到,都市更新這條路並不如想像中的容易,政府單位在面對最後不同意戶的態度,是否真的會根據法令執行強制拆遷,讓他們只能打上問號。爾後大法官會議釋字第 709 號解釋又認為,當時的《都市更新條例》部份規定,有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨而宣告無效,讓身為出資者的建設公司越來越謹慎,連參與的地主們也開始保守起來,整個都市更新市場一時幾乎停滯。

因為走過這樣一個階段,林育全也認為都市更新事業要繼續向前邁進,唯有讓法令和行政程序被更多人知悉。因此他們開始承接政府所主辦的都更法令宣導說明會,花更多時間為民眾解釋法令與行政程序,以及危老建物加速重建等相關規範的存在。然而,他發現其實多數地主關注的,還是坪數轉換的權益,尤其在地主完全不想出資的情況下,得先從新舊容積轉換的規定下手,民眾才能對主承擔風險的建設公司有可信任的基礎。

謙牧學堂及老屋重建的交流分享

談到設立謙牧學堂與同業交流分享的原委,我們也聊到見學館多次前往日本組織參訪交流的觀察,尤其是真正涉及整個區域更新的大型商業空間再造案。林育全表示台灣幾乎很難有像東京丸之內、虎之丘、涉谷或品川等地,有這類的大型改造都市計畫案,我們幾乎都只能推動原地住宅重建的項目。像日本這類規模的都市更新,才真正涉及到整個區域面貌的重整,計畫的規模和時間長度,都必須是具備相當規模的財團才有機會辦到。

而台灣在涉及商業利益問題時,尤其是這類需進行都市更新審議的住辦商業空間再造案,政府公務員們為了避免被扣上圖利財團的帽子,幾乎態度上都是相當保守,這也是目前我們的都市面貌幾乎難有變化的原因,除非是政府自己所擁有的公共建物也被劃入,不然都更案還是圍繞在老舊集合住宅重建的體系裡。

▲東京車站周邊丸之內地區的重建項目,幾乎都是日本三井財團所提出的都市更新案。

▲虎之門Hills以在提升東京國際競爭力當中擔任重要角色為目的,在同時進行環狀2號線道路建設與都市更新的計劃之下因應而生。

▲日本旭化成住宅集團,也多次獲得日本優良設計獎的肯定。

▲旭化成轄下的「集合住宅重建研究所」,提供冠霖團隊許多老舊建築改建的案例經驗。

基於讓更多民眾理解法令,同時也讓都更事業的夥伴們都能掌握最新資訊,林育全在公司成立的第10年頭,創辦了「謙牧學堂」,以建構「都市更新跨域研習平台」為目標,同時與日本旭化成住宅集團轄下的「集合住宅重建研究所」展開交流合作,介紹日本危老建物的改建推動經驗,讓更多台灣從業者有借鑒參考的案例。

林育全說,「日本《區分所有法》中關於危老建物的重建,其中有個『讓與請求權』的相關規範,這個規範或許很適合台灣借鏡。對於反對重建的房屋所有權人,可由贊成重建決議者、或由決議指定的第三人開發商,請求以當時市場價格讓售。由於是以民事訴訟提起,並非由政府透過行政程序介入,相較下更不會產生爭端。」

由台北市政府擔任實施者的大同區斯文里公辦都更案,最終還是以強制手段拆除不同意戶,來執行審核過後的都市更新項目。如果在法令規定不變、配套不周全的情況下,政府自己跳下來執行,都得耗費三年才能完成一個項目,那麼民間的建設公司更難有同等資源來做這些事,似乎我們的都市樣貌想在中短期內改變,真的是令人感到相當悲觀的結果。

冠霖都市更新團隊

以「都市更新整合規劃&建設專案管理服務」為經營定位,提供「開發評估、整合輔導、更新規劃、育成培訓、專案管理」等綜合性業務服務。在冠霖公司成立的第10年起,我們創辦了「謙牧學堂」!以建構「都市更新跨域研習平台」為目標,綜整「參與社群、行政地域、計畫程序、專業領域」等構面,共同研習「系統性、主題性、實務性及模組化」的法制規範與推動實務。

電話:02-2321-5667

地址:臺北市中正區羅斯福路一段61號8樓

http://www.clcoordinate.com.tw

緁能國際Alvison

「緁能國際 Alvison」,強調 original(原創)、vision(洞察力)、life(生活)的經營想法,以擅長的專業整合能力,積極接觸國內外建築師、室內設計師、材料元件供應商與代理商、工藝匠人、藝術家、攝影師等,希望在各領域專業人士間,搭建通暢的聯絡橋樑。

電話:02-2632-6150

地址:台北市內湖區金湖路381號2F

Facebook:建物再生現代壁材 / 科甸牆面工藝

【撰文:Chris Hsu/攝影:吳佳容】

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